Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Что такое брачный договор?
Брачный контракт (договор) – новое явление, к которому пока относятся с опаской. Чаще его заключают обеспеченные люди. Но если у супругов средний доход, он также может быть полезен.
Изначально все приобретенное в браке является общим. Даже если один супруг купил квартиру и оформил ее на себя, то жилье становится собственностью двух супругов. Без разделения на доли и части.
Зачем нужен брачный контракт? Чтобы изменить общее правило об общей совместной собственности супругов. Брачный договор позволяет закрепить другие режимы всего имущества или его части.
С юридической точки зрения брачный договор – это сделка с определенными правами и обязанностями супругов. Ее исполнение так же обязательно, как исполнение договора купли-продажи или любого другого гражданского договора между лицами.
Чего не должно быть в брачном договоре
При составлении брачного договора, согласно Семейному кодексу РФ, нельзя прописывать личные неимущественные отношения, ограничивающие или ущемляющие права одного из супругов. Среди них можно отметить запрет жене работать или быть трудоустроенной по какой-либо другой профессии.
Брачный договор также не должен требовать, чтобы супруги не имели права получать образование или не имели возможности на перемещение туда, куда им заблагорассудится. Да и регулировать права по отношению к детям в брачном договоре тоже не допускается.
Еще в соглашении нельзя указывать, что супруги должны быть верны друг другу или прописывать вечную любовь. Да и тот факт, что совместно нажитое имущество переходит после расторжения брака или жене, или мужу, тоже не устанавливается брачным договором.
Особенности брачного договора, связанного с ипотекой
За макетом брачного договора не обязательно обращаться к юристам – его можно сделать и самостоятельно. В большинстве случаев для покупки квартиры берется ипотека, поэтому этот аспект стоит внести в качестве условия в брачный договор.
В брачный договор при покупке квартиры в ипотеку муж и жена могут внести такие условия:
- Определение заемщика и созаемщика.
- Указывается, кто делает первый платеж. Если супруги решили сделать это оба, тогда определяются доли в конкретной сумме или в процентах.
- Обозначается, кто из супругов делает основные взносы и платит проценты.
- Предусматривается лицо, которое платит страховку.
- Определяется ответственный по штрафам, если таковые будут.
- В брачном контракте указывается, из чего платятся взносы по ипотеке.
- Распределение долгов по ипотечному кредитованию.
- Определение долей в праве собственности после окончания платежей по кредиту.
- Прописываются права детей.
- Указывается, что каждый получит при расторжении брака. То есть это либо деньги, либо доля в квартире.
- Предусматривается ответственность при несоблюдении пунктов контракта.
- Правила изменения договора.
Согласно Семейному кодексу РФ, в брачном договоре не должно быть условий, ущемляющих права и свободы одной из сторон. Если же это произошло, то такой документ может стать предметом длительных судебных разбирательств.
Изменение и расторжение брачного контракта происходит по соглашению сторон или по требованию одного из супругов на основе решения суда. Никакая из сторон не может самовольно отказаться от выполнения обязательств.
Супруги вправе изменить законный режим своего имущества, заключив с этой целью брачный договор или соглашение о разделе имущества. Нотариальное удостоверение таких сделок выступает дополнительной гарантией их соответствия закону и действительному согласованному волеизъявлению обоих супругов, а также создает опровержимую презумпцию соответствия таких сделок требованиям закона.
Так, в соответствии с ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если:
- подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута заинтересованным лицом путем подачи заявления о фальсификации доказательства (ст. 186 ГПК РФ),
- или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
Нотариус удостоверяет личность и дееспособность лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, и при наличии обоснованных сомнений отказывает в его совершении
Брачный договор на ипотечную квартиру
В случае приобретения супругами ипотечного жилья договор должен быть дополнен пунктом о том, кто обязан платить кредит. Если квартира приобретена в долевую собственность, то задолженность по ней выплачивается в долях, которые нужно указать в документе.
К примеру, если недвижимость оформлена в равных долях, то и обязательства по кредиту также делятся на двоих. Если же квартира оформлена на одного из супругов, то и долг закрепляется за ним, поскольку в случае развода жилплощадь перейдёт именно ему.
Чтобы брачный контракт регулировал подобные тонкости, в нём должны содержаться ответы на следующие вопросы:
- Кто обязан сделать первый взнос по кредиту?
- Кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи в браке и после возможного развода?
- Кто обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт?
- Кто оплачивает банковскую страховку?
- Как изменятся данные условия при рождении детей?
- Кому принадлежат в квартире доли и в каком размере?
- Какая компенсация полагается второй половине в случае развода?
Важно! Брачным договором устанавливаются разные условия на ипотечную квартиру и на всё остальное имущество.
В случае приобретения ипотечного жилья данное соглашение избавляет супругов от возникновения негативных моментов в случае раздела жилплощади после развода.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры в долевую собственность?
В этом случае брачный договор необходим, поскольку общее имущество супругов может быть разделено между ними только по их соглашению.
Договор о разделе общего имущества, приобретённой супругами в период брака, должен быть нотариально заверен.
В соответствии со ст. 33 п.1 СК РФ законным режимом собственности супружеской пары является режим совместной собственности. Этот режим имущества действует, если иное не установлено брачным договором.
Брачный договор, предусматривающий режим долевой собственности необходимо предоставить в Росреестр для регистрации. В случае развода супругам не нужно будет делить квартиру, поскольку права на неё разделены уже при покупке.
Если в долевую собственность приобретается ипотечная квартира, то брачный договор нужно оформить ещё на этапе подачи документов в банк.
Шансы на одобрение заявки повысятся в разы. Соглашение увеличит лояльность банка к семье и предопределит положительный исход сделки.
Долевая собственность супругов чётко устанавливается в брачном договоре. Важно предвидеть все возможные моменты, связанные с разделом квартиры и указать доли каждого из супругов.
В каких случаях необходим
Отечественное законодательство, регулирующее вопросы семейных правоотношений, предусматривает два варианта того, как будущие (либо уже действующие) супруги будут владеть имуществом, которое будет приобретаться ими уже после официальной регистрации в качестве семейной пары.
Первый из таких вариантов проистекает из закона, имеет соответствующее название и предполагает, что всё приобретаемое имущество автоматически поступает в общую совместную собственность мужа и жены.
Альтернативой данному режиму служит ситуация, при которой будущие брачующиеся заключают договор, в котором определяется, каким именно образом они будут распоряжаться имуществом, какие права на него будет иметь каждый и сторон.
При этом нередко возникают на практике ситуации, когда семейная чета, уже находясь в браке, вдруг обнаруживают необходимость каким-то иным способом (нежели предусмотренным законом) управлять вещью, купленной уже в период нахождения в браке.
Обычно такие случаи возникают при покупке крупной и ценной вещи, чаще недвижимой (т.е., как правило, квартиры). Для решения таких спорных (или даже конфликтных) моментов между лицами, состоящими в браке, может быть составлен брачный договор на квартиру, купленную в браке.
Пошаговая инструкция приобретения недвижимости
Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от приобретения имущества вне супружеских отношений. Единственное различие заключается в том, что второй супруг претендует на половину собственности и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.
Для того чтобы купить квартиру, не обязательно присутствовать на сделке и мужу и жене. Покупателем по договору купли-продажи может быть кто-то один из них.
|
Этапы: |
|
находим подходящий объект недвижимости самостоятельно или при помощи риэлтора; |
|
обговариваем условия сделки с продавцом; |
|
подписываем договор купли-продажи, при необходимости, удостоверяем его у нотариуса; |
|
регистрируем право собственности. |
Какие пункты находятся под запретом
Закон предусматривает ряд условий, которые не могут быть внесены в брачный договор при покупке квартиры. При наличии такой информации, Нотариус имеет право отказать сторонам в заверении документа. Кроме того, каждая из сторон может оспорить неправомерный документ в судебном порядке.
Договор считается неправомерным, если содержит следующие условия:
- нарушающие или ограничивающие гражданские права одной из сторон (на обращение в суд, консультации юриста);
- включает личные отношения между сторонами (ограничение на личную жизнь, требования по ведению домашнего хозяйства);
- включает требования по детско-родительским отношениям (алиментные обязательства, порядок общения с детьми);
- ограничивает право одного из супругов на получение алиментах обязательств, при наличии оснований, предусмотренных законодательством;
- другие условия, нарушающие закон.
При этом супруги имеют право самостоятельно определить имущественные отношения и права собственности в отношении объекта недвижимости и кредита. Например, один из супругов будет оплачивать долг, а квартира передается в собственность второго супруга. Нормы СК РФ о разделе имуществ в судебном порядке не распространяются на объекты, внесенные в договор.
Стоимость брачного договора для ипотеки
Оформление брачных соглашений требует несения определенных затрат. Если супруги составляют документ самостоятельно, то оплачивать им придется только услуги по его нотариальному заверению.
При составлении документа специалистом расходы значительно увеличатся. Цена на составление и удостоверение документа в различных регионах, разных нотариальных конторах может отличаться. Юридические компании за составление такого документа могут взять от пяти до десяти тысяч рублей.
Стоимость заверения договора нотариусом складывается из тарифа (500 руб.), а также цены технических работ. Она определяется нотариусом и может составлять несколько тысяч рублей. Более точную информацию по ценам стоит уточнять в нотариальных и юридических конторах своего города.
Брачный договор, что в нем следует написать
Теперь переходим к не менее важному пункту, в котором хотелось бы рассказать о том, что следует писать в брачном договоре для того, чтобы осветить все необходимые моменты (в том числе, если недвижимость находится в ипотечном кредите). Исходя из тех прецедентов, которые уже возникали в современной юриспруденции (как отечественной, так и зарубежной юридической практике), обязательно необходимо оговорить в соглашении некоторые основные моменты:
- остается ли право собственности на жилье у того супруга, который владел им изначально, до вступления в брак;
- оговорить перечень того имущества, которое принадлежало каждому из супругов до свадьбы и которое останется его собственностью в случае развода (в данном случае – недвижимости);
- если неприятный инцидент все-таки произойдет и семья распадется, какое недвижимое имущество останется у одного из супругов, а какое перейдет другой стороне брачных уз;
- сроки передачи квартиры, дома (целиком или части), после развода супругам (каждому свою долю);
- когда недвижимость будет перераспределена, каким образом будет осуществляться ее эксплуатация;
- если квартиру купили в браке, кому она достанется после развода.
Особенности брачного договора на квартиру
При составлении этого документа стороны должны изложить все возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть между ними относительно владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. При этом во внимание принимаются буквально все факторы, так или иначе влияющие на имущественные отношения – наличие детей, родственников, в том числе проживающих вместе с супругами, состояние здоровья супругов, их материальное положение и т. п.
Законодатель запрещает вносить в брачный договор на квартиру какие-либо условия, ущемляющие права одного из супругов. При наличии таковых, в том случае, когда это будет доказано в судебном порядке, такой брачный договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Брачный договор также может содержать и порядок отказа от квартиры одного из супругов, порядок вступления в право собственности другим супругом и условия такого события.
Отвечая на вопрос нужен ли брачный договор при покупке квартиры, все упирается в особенности отношений между супругами, их взглядами на супружескую жизнь и прагматичное отношение к имущественным вопросам.
Какие моменты нужно отразить в контракте
В обязательном порядке в договор необходимо включить следующую информацию:
- сведения о супругах (включая дату рождения, паспортные данные, регистрацию по месту проживания);
- подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, метраж, дата вступления в право собственности);
- права на квартиру во время брака;
- права после развода (единоличное владение недвижимостью одним из бывших супругов либо выделение долей);
- основание, на котором принято решение оставить жилье мужу или жене либо разделить на доли именно указанным в договоре образом;
- указание конкретных ситуаций, в которых право на жилье может быть передано ребенку (детям);
- указание на то, что имущество не является обремененным, не находится под арестом, в залоге и т.п.
Также в договор необходимо включить формулировку о том, что на момент подписания супруги не имеют друг к другу претензий, а при возникновении споров в будущем они будут решаться переговорами либо в судебном порядке.
При покупке жилья в ипотеку в договор необходимо внести дополнительные пункты. Здесь возможны два варианта:
- квартира была приобретена до момента заключения брака;
- это произошло в браке.
В первом случае, если супруги планируют выплачивать кредит вместе, можно указать, доли, которые достанутся каждому из них в случае развода. Во втором случае следует установить режим собственности. Если он общий, то супруги будут созаемщиками, а после развода будут выплачивать кредит и получать/не получать недвижимость по указанным в соглашении условиям. При раздельном режиме кредит будет выдан тому из супругов, который указан в брачном контракте. Кредит также выдадут только на его имя.