Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За прошлый год поменялся не только профиль арендатора, но и цепочки поставок, которые складывались в течение многих лет. «Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. На передний план выходят страны СНГ и города, которые расположены на пути новых логистических цепочек, – Екатеринбург, Новосибирск и т.д. Но сейчас там практически нет свободных площадей», – отмечает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Означает ли это, что спрос подстегнет развитие девелопмента в упомянутых городах?
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Западные арендаторы: уйдут или останутся?
Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.
«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».
По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.
Девелопмент: будут ли строить и что?
«Децентрализация только началась. Но сейчас следует ожидать не девелопмента, а спроса, он пойдет в сторону центральных локаций – Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Краснодара и Ростова-на-Дону как единой зоны. С остальными городами ситуация следующая – там не успели построить достаточное количество объектов. И дополнительной вакансии в регионах я не прогнозирую», – комментирует Вячеслав Холопов.
Таким образом, несмотря на спрос и его децентрализацию, для девелоперов ситуация остается непростой. Во-первых, смена профиля арендаторов явно изменит сам складской продукт. «Конечно, текущая ситуация плохая для рынка в целом. Потому что конкуренция – это всегда хорошо. Наличие западных игроков, арендаторов с их высокими требованиями к индустрии, к помещению, к девелоперам, собственникам и УК – это всегда хорошо, потому что повышает стандарты сервиса. Мы как девелопер сейчас будем страдать и замещать тот продукт, который мы строили, упрощать сертификацию. Соответственно, сроки строительства могут быть иными», – рассказывает Захар Вальков.
А во-вторых, девелопмент чаще всего строит на заемные средства, и нестабильная экономическая ситуация играет решающую роль в вопросах развития. «Меня больше беспокоят 2024–2025 годы. Клиенты сейчас не могут делать долгосрочные прогнозы. Это означает, что если арендатор не подпишет семилетний контракт, то девелопер не сможет привлечь инвестиции, так как ему нечем будет подкрепить свой кредит», – комментирует Вячеслав Холопов. Таким образом, после рекордного ввода рынок складской недвижимости, скорее всего, продемонстрирует новый спад. Приведет ли это к новому росту ставок и откату к рынку девелоперов, а не арендаторов? Покажет время.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Спрос на рынке офисов Минска
Спрос на арендные площади
Спроса в течение 2022 года был переменчивым. В самом начале года, когда рынок вышел с праздников и только адаптировался к патовой ситуации, связанной с отказом от аренды ряда крупных бизнес-центров компанией EPAM Systems Inc., наблюдалось даже определенное оживление, активность в просмотрах вакантных помещений. И когда некоторые итоги поисков и просмотров, казалось, подходили к стадии заключения контракта, случилось 24 февраля, в результате чего последовали или отказы, или «паузы», чтобы дождаться развязки событий.
В последующие месяцы фиксировался отрицательный спрос. Отказов от занимаемых площадей стало больше, чем новых случаев аренды. С рынка уходили очень крупные арендаторы, как, например, Wargaming. И уже только с III квартала наметилась некоторая стабилизация спроса. Уже не было таких фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в предыдущие месяцы. Появилась новая категория потенциальных арендаторов. На офисы, оставленные IT-компаниями, начали заезжать арендаторы из других секторов бизнеса. В числе арендаторов даже отмечены хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики, чего раньше на рынке аренды не было.
Спецификой спроса в 2022 году стал рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Еще с прошлого, 2021-го года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Есть даже прослойка компаний, заинтересованных и в оргтехнике, бывшей в использовании у предыдущих арендаторов.
Оживление спроса — положительное явление. Однако следует констатировать, что доминирует спрос на небольшие, иногда, даже на совсем маленькие офисы. Случаи спроса на офисы площадью, например, от 700 кв. м., на поэтажную аренду, в сейчас, скорее, исключение, чем норма.
Спрос на офисы в собственность
В начале года на рынке отмечалась активизация «охотников» за дешевыми офисами: появилась прослойка компаний, которые в условиях растущей вакантности, сложной экономической и геополитической ситуации ожидали, что на рынке произойдет рост предложения по фактически «бросовым» ценам.
Однако этого не случилось, и наоборот, в течение года заключались очень яркие и значимые сделки купли/продажи. Начало года было отмечено сдержанной активностью покупателей, но уже ко второй половине и, особенно, концу года, они значительно активизировались.
Летом 2022 года было официально оформлена сделка купли/продажи здания головного офиса «Сбер Банка» на проспекте Независимости, 32А. Информация, что компания «Элит Эстейт» реализует данный проект как built-to-suite в интересах «Сбер Банка» была известна на рынке и ранее, но именно в данный период произошло официальное оформление сделки. Площадь объекта сделки составила более 19,7 тыс. кв.м.
Следующая значимая сделка — покупка комплекса бывшего головного офиса «Сбер Банка» на бульваре Мулявина медицинской компанией «Лодэ». Общая площадь комплекса зданий составила практически 14,3 тыс. кв.м.
И последняя значимая для офисного рынка сделка состоялась на самом финише года. Компания «Тапас» продала бизнес-центр «Департ» общей площадью свыше 5,4 тыс. кв. м. Это компактный современный и очень качественный бизнес-центр, расположенный на ул. Кнорина (по данным НКА, теперь владельцем этого здания является РУП «Издательство «Белбланкавыд», — прим. «Про бизнес»). Сделка подтверждает, что рынок есть и интерес к хорошим объектам по-прежнему сохраняется.
Как и в случае с арендой, на рынке купли/продажи в текущий период можно отметить в качестве активных участников хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики (государственная (республиканская) собственность участников сделок). Так, в числе покупателей крупных площадей изолированных административно-офисных помещений и офисных зданий были такие компании, как РУП «Белгосстрах», РУП «Издательство «Белбланкавыд».
Напомним, что до этого определенный интерес среди сделок такого характера был отмечен только двумя годами ранее, когда государственное предприятие, РУП «Национальный центр обмена трафиком», приобрело офисные площади в современном МФК «Имперский» на ул. К. Цеткин.
Начало 2022 года в плане аренды было относительно стабильным. Несмотря на освобождение крупных офисных площадей, ставки арендной платы первое время удерживались на уровне конца 2021 года. Затем началось снижение. Особенно это стало ощущаться с последней недели февраля. Этому способствовала начавшаяся новая волна релокации и освобождения офисных площадей, а также период резкого изменения курса рубля к иностранным валютам.
К концу I полугодия 2022 года сложилась такая ситуация, что в принципе перестали существовать понятия «среднерыночная ставка», «ставка, характерная для определенного класса». Фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип ценообразования. Были ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах были арендаторы, которые продолжали платить докризисную ставку по ранее заключенным договорам и которые в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки в еврономинале на 25−35%, а также приходили новые уже по ставкам чуть ли не на 50% ниже докризисных. В ряде случаев потенциальные арендаторы просто называли ставку, по которой готовы разместиться на площадях, и или собственник соглашался, или они уходили в объекты, где рады были и таким предложениям. Рынок перешел в стадию очень жесткого «рынка арендатора».
Только в III квартале цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, но в итоге остановился. Исключением остался класс «А». Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период заключались договоры аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Тенденция цен на рынке в 2023 году
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Чего можно ждать от инвесторов
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
Оформление документов
- Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса.
- Открытие расчетного счета в Банке.
- Выбор налоговой системы УСН (6%,15%).
- Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов.
- Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.