Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Когда дом признается аварийным?
Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.
Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.
Здание аварийное, если:
- оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
- его износ выше 70%;
- рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
- постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
- не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.
Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
- сотрудники Роспотребнадзора;
- МЧС;
- проживающие в здании люди.
Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.
Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:
- жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
- на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
- оформленное заключение передают жильцам;
- в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).
В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:
- заявления жильцов;
- заключение экспертов;
- жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
- паспорта.
Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.
Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.
Очередь на расселение меняется, если:
- выявлена угроза обрушения здания;
- таково решение суда;
- таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
- срок строительства дома для переселения был затянут.
Аварийное жилье: варианты расселения жильцов
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Многие граждане соглашаются на предложенные органом МСУ варианты жилой площади, даже не понимая, что они не соответствуют правилам. Только небольшая часть жильцов набирается смелости и оспаривает решение администрации в суде. Причем они чаще всего побеждают.
Таким образом, расселение из аварийного жилья осуществляется строго по правилам, установленном законодательством о переселении. Если есть сомнения по поводу неправомерности действий чиновников, не нужно бояться обращаться в судебный орган.
Судебная практика: предоставление квартиры в рамках переселения из аварийного жилья
Гражданин N направил в суд жалобу, в которой выразил недовольство по поводу жилья, предоставленного ему после расселения из аварийного дома. Вместо квартиры площадью в 45 м2 в ветхом доме ему и его несовершеннолетнему ребенку предоставили жилье площадью в 15 м2.
Норма компенсации была рассчитана судом, в который гражданин обратился, потребовав ускорить переселение их с ребенком в новое жилье аналогичного метража. Суд реализовал его требования частично и обязал администрацию области предоставить истцу вне очереди жилье из расчета 7,5 м2 на одного человека. Расчет был мотивирован тем, что в жилье, признанном аварийном, было зарегистрировано шесть человек, однако фактически проживал только заявитель и его ребенок.
Суд учел, что заявление о переселении вне очереди было направлено на двоих членов семьи, и в аварийном доме из доли составляли по 1/6 на одного человека. Таким образом, площадь нового жилья была рассчитана пропорционально соответствующим долям. Истец пробовал оспорить решение областного суда, однако получил отказ как в апелляционной, так и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону истца и указал на нормы ЖК РФ, согласно которым при переселении из одного жилья по договору социального найма в другое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». Верховный суд посчитал, что районный и областной суды проигнорировали обязанность властей не только повысить безопасность условий проживания, но также и компенсировать предыдущие характеристики без их ухудшения.
Подводя итог, в Верховном суде отметили: жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц. В суде отметили: право пользования новым жильем должно быть у всех прописанных в аварийном доме членов семьи. Решение предыдущих судов было отменено.
Права собственника квартиры
Исходя из того, что сказано в законодательстве, данная реформа ЖКХ (расселение аварийного жилья) обеспечивает следующие права собственника квартиры:
- В каждом регионе действует своя программа. Как следствие, распределяться жилищный фонд может по разным правилам, но только при условии, что они не противоречат ЖК РФ и федеральным законам.
- Переселяющееся лицо может выбирать район, в который его будут расселять. Однако тут нужно учитывать, что если в указанном районе не будет подходящего жилья, ждать расселения придется очень долго.
- Можно выбирать квартиры даже на вторичном рынке. В такой ситуации государство выплачивает часть стоимости жилья, позволяя человеку оплатить остальное уже из своих средств. Спорный вариант, так как, с одной стороны, можно выбрать ту квартиру, которая подойдет по всем параметрам, а с другой стороны, компенсация на покупку подобного жилья может быть существенно меньше, чем стоила бы выделенная государством квартира.
- Можно специально требовать выделить жилье с площадью больше той, которая была ранее. Для этого придется обосновать подобное требование. Например, указать, что в семье есть несколько детей и каждому из них нужно дать личное пространство. Учитывая тот факт, что такие просьбы позволяют существенно расширить доступные человеку варианты квартир, обычно государственные структуры идут навстречу и одобряют подобные заявки.
- Если выделенная квартира не устраивает по каким-то параметрам, можно обращаться в суд и требовать выделить другое жилье. Нужно учитывать, что доказательства в данном случае должны быть очень вескими и обоснованными.
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Признание дома аварийным
После получения обращения от жильцов назначается специальная комиссия, которая проводит анализ выявленных обстоятельств и решает, может ли сооружение быть признано непригодным для проживания. Только после получения удовлетворительного заключения собственники квартир могут начинать процедуру регистрации на участие в Программе реновации.
Законодателем отводятся две недели на принятие решения по заявлению. По результатам составляется Акт обследования жилья, один из экземпляров которого направляется жильцу, инициировавшему проверку.
Со дня получения Акта предстоит отсчитать еще пять суток, которые отводятся для уведомления городских властей о непригодности дома к дальнейшему проживанию. И только после этого здание вносится в список объектов недвижимости со статусом ветхого или аварийного. Сведения об этом вносятся в список, с которым ознакомиться можно на официальном сайте Московского городского совета.
Важно знать! Только после того, как жилой дом будет добавлен в общий список, можно приступать к участию в Программе Реновации.
Использование финансовых средств
Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.
Денежные средства данного некоммерческого Фонда направляются в субъекты Российской Федерации для формирования маневренного жилищного фонда. После принятия закона органы государственной власти субъектов или муниципальные органы должны выделять гражданам, проживающих в аварийных зданиях, временные жилые помещения на срок до 2 лет.
До завершения данного срока местная администрация обеспечивает жильцов домов, непригодных для проживания, новыми квартирами или уплатить им денежную компенсацию взамен изымаемого жилья в аварийных объектах недвижимости.
Финансирование Фонда может направляться на покупку для расселяемых жителей квартир в жилых домах, включая в новостройках, возведение которых еще не окончено, и в домах-таунхаусах. Указанная норма существовала и раньше, но, в законе уточняется, что такое жилье может быть предоставлено жильцам в собственность или на основании договора социального найма, соглашению найма жилья маневренного жилищного фонда.
Откуда появляется ветхое жилье и что это такое?
Законодатель возложил обязанность по проведению капитального ремонта дома на его жителей. Однако не во всех домах аккумулируется достаточное количество денежных средств, которые можно было бы потратить на восстановление жилища.
Годы идут, жилье рушится… Денег на приобретение нового жилья у граждан нет, поэтому они так и продолжают жить в аварийных условиях.
Несмотря на то что законодательно определение ветхого жилья нигде не закреплено, к нему можно отнести помещения, общий износ которых составляет в деревянных постройках и мансардах — не менее 65%, в кирпичных — не менее 70%. При этом основные несущие конструкции позволяют сохранять устойчивость здания, но оно уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям.
Главное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что в ветхом жилье, несмотря на имеющийся износ, жить можно, а вот в аварийном существует реальная угроза обрушения конструкций.
Поэтому для того, чтобы жилье было признано ветхим, необходимо оценить степень его износа. Это делается специалистами, но опять-таки в приблизительном значении, так как точной формулы для вычисления степени износа нет. Поэтому и решение о признании жилья ветхим принимается должностными лицами уполномоченных органов, а вернее, специально созданной межведомственной комиссией.
Основным нормативным правовым актом в данном вопросе является постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Кроме того, на уровне отдельных субъектов утверждаются программы по расселению граждан из ветхого жилья.
Что можно получить при расселении
Есть два основных варианта компенсации при расселении — получение нового жилья или денежной компенсации.
В первом случае, согласно 32-й статье Жилищного кодекса РФ, переселенцам предоставят новую квартиру такой же площади, как прежняя, но не менее шести квадратных метров на человека.
Во втором — проведут оценку выкупной цены аварийного жилья и выплатят данную сумму собственникам. Выкупная цена складывается из четырех параметров:
- рыночная стоимость жилья;
- стоимость доли собственника в общем имуществе;
- стоимость доли собственника в праве на земельный участок;
- убытки собственника.
По словам Крохина, переселенцы редко выбирают денежную компенсацию, так как во многих регионах стоимость жилья рассчитывается не по рыночной ставке.
Как действует программа
Во многом предложенные варианты зависят от оснований, приведенных государственными служащими для выселения. Какое решение может быть принято:
- Изъятие сооружения в пользу государственного субъекта. В этом случае новым собственником станет муниципалитет. Текущий хозяин получит денежную компенсацию из бюджета.
- Предоставление нового жилья. По программе переселения из аварийного жилья 2019-2025 года обратившемуся могут предложить новое помещение. Этот процесс регулируется 32 статьей Жилищного кодекса России. Если владелец согласиться, то с ним заключают соглашение, где прописаны все детали.