Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать неустойку по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Описание работы калькулятора по ДДУ
Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.
При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.
Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.
Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.
Динамика ключевой ставки с 2013 года
В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.
- с 19.09.2022 по сегодня — 7,50%
- с 25.07.2022 по 18.09.2022 — 8,00%
- с 14.06.2022 по 24.07.2022 — 9,50%
- с 27.05.2022 по 13.06.2022 — 11,00%
- с 04.05.2022 по 26.05.2022 — 14,00%
- с 11.04.2022 по 03.05.2022 — 17,0%
- с 15.02.2022 по 10.04.2022 — 20,0%
- с 14.02.2022 по 27.02.2022 — 9,50%
- с 20.12.2021 по 13.02.2022 — 8,50%
- с 25.10.2021 по 19.12.2021 — 7,50%
- с 13.09.2021 по 24.10.2021 — 6,75%
- с 26.07.2021 по 12.09.2021 — 6,50%
- с 14.06.2021 по 25.07.2021 — 5,50%
- с 24.04.2021 по 13.06.2021 — 5,00%
- с 22.03.2021 по 23.04.2021 — 4,50%
- с 27.07.2020 по 19.03.2021 — 4,25%
- с 22.06.2020 по 26.07.2020 — 4,50%
- с 27.04.2020 по 21.06.2020 — 5,50%
- с 10.02.2020 по 26.04.2020 — 6,00%
- с 16.10.2019 по 09.02.2020 — 6,25%
- с 28.10.2019 по 15.12.2019 — 6,50%
- с 09.09.2019 по 27.10.2019 — 7,00%
- с 29.07.2019 по 08.09.2019 — 7,25%
- с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
- с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
- с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
- с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
- с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
- с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
- с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
- с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
- с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
- с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
- с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
- с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
- с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
- с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
- с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
- с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
- с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
- с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
- с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
- с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
- с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
- с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
- с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
- с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
- с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Расчет просрочки передачи квартиры
Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.
|
Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию. |
Калькулятор неустойку по ДДУ и его плюсы
Чем хорош калькулятор ДДУ онлайн? Все просто:
- Автоматическая формула расчета. Достаточно подставить значения и через секунду вы получите точную сумму неустойки.
- Всегда актуальный. Сама формула расчета пока не менялась, но вот некоторые ее компоненты, например ключевая ставка ЦБ, меняется с завидным постоянством. Мы отслеживаем все изменения и при необходимости вносим их в формулу, заложенную в калькуляторе. Поэтому расчеты с помощью калькулятора неустойки по ДДУ онлайн всегда актуальны.
- Автоматический расчет срока сдачи объекта. Неправильное определение количества дней просрочки самая частая причина ошибок в расчете неустойки. В калькуляторе нужно указать два периода: срок передачи объекта по ДДУ и текущую дату расчета. Исходя из этих данных количество дней просрочки рассчитывается автоматически.
- Учитывает право застройщика на отсрочку в соответствии с постановлением Правительства РФ №423.
Самостоятельный расчет неустойки
Для того, чтобы понять, как работает калькулятор неустойки по ДДУ, юристы нашей компании предлагают попробовать рассчитать неустойку самостоятельно, а потом проверить собственные расчеты с помощью калькулятора.
Итак, формула расчета уже известна. Берем данные для примера:
- Сумма ДДУ – 2 700 000 рублей
- Срок сдачи объекта – 2 квартал 2018 года.
- Дата расчета неустойки – 20 июля 2018 года.
- Ключевая ставка – 7, 25%.
Как в этом случае правильно рассчитать количество дней просрочки: 2 квартал 2018 года заканчивается 30 июня 2018 года. Соответственно первым днем нарушения срока исполнения обязательств по передаче объекта будет 1 июля 2018 года. Общее количество дней, за который рассчитывается неустойка – 20 дней.
Подставляем значения в формулу: «2 700 000 * 20*2*1/300 * 7,25%= 26 100 рублей».
При расчете неустойки по ДДУ не обязательно использовать ключевую ставку, действующую на момент расчета. Закон допускает следующие варианты:
- Ключевая ставка на момент расчета неустойки;
- Ставка за период просрочки;
- Ставка на период исполнения обязательств застройщиком.
Как получить компенсацию?
Есть два варианта для получения компенсации:
- Досудебное разбирательство.
- Судебное взыскание неустойки.
В первом случае застройщик в добровольном порядке обязуется выплатить неустойку, без привлечения судебных инстанций. Но такое бывает крайне редко, в большинстве случаев дольщику приходится подавать иск в суд.
В любом случае, после просрочки сдачи объекта, гражданин должен послать письмо застройщику с требованием выплатить положенную неустойку на основании заключенного договора и нарушении сроков сдачи объекта. Инвесторы пишут одно коллективное письмо или каждый отдельное. Такое заявление пишется с учетом таких требований;
- указываются пункты нарушения договоренностей;
- составляются два экземпляра;
- регистрируются в приемной застройщика.
Спустя некоторое время застройщик должен ответить согласием или отказом. Если ответа нет или вы получили отказ выплатить неустойку, можно подавать иск в суд. Лучше воспользоваться услугами юристов, чтобы избежать возможных ошибок.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
Что регламентирует закон 214 ФЗ
Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.
В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.
Внимание! Речь идет о таких моментах, как:
- стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
- двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
- изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
Отношения дольщиков и застройщиков порождают большое количество вопросов. Практика определяется несколько основных вариантов.
Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?
Согласно положениям закона, дольщики должны действовать индивидуально, то есть каждый гражданин выдвигает собственное требование к застройщику независимо от того, сколько потенциальных собственников определено договором. Если дольщик не достиг восемнадцати лет, то претензию будут писать законные представители.
Что же касается подачи искового заявления, то будет необходимо определить одного истца, а других пострадавших сделать соистцами. То есть фактически суд будет рассматривать в одном процессе сразу несколько требований аналогичного характера.
Также допускается такая реализация искового порядка, как выписка доверенности. То есть только один дольщик будет участвовать в суде и представлять интересы пострадавших от застройщика, но для этого потребуется оформление доверенности также от каждого заинтересованного дольщика.
Если же один из дольщиков не желает оформлять доверенность, то есть доверять представление личных интересов иному человеку, но при этом личное присутствие в суде также обеспечить не может, то разрешается передать в суд ходатайство о том, что дело может быть рассмотрено и в отсутствии конкретного участника.
Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?
Главное условие ФЗ № 214-ФЗ, которое трактуется в пользу дольщика, это определение суммы, с которой будет высчитываться неустойка. При любых обстоятельствах в формуле будет применяться стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого дольщика.
Даже если лицо не внесло всей платы, пеня рассчитывается с конечной суммы. Исключений для лиц, оплачивающих жилье в рассрочку, не предусмотрено. Также роли играть не будут источники средств, направленных на оплату квартиры.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?
Расчет неустойки производится по общим правилам. Конкретная формула предполагает точную ставку рефинансирования Центробанка. Нельзя рассчитать неустойку за один период согласно одному показателю ставки, а далее произвести расчет по другому, после чего сложить выведенную сумму. Используется только та ставка, что действует на момент исполнения обязательства.
Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?
Для расчета неустойки следует правильно определить момент нарушения, что важно не только потому, что нужно определять количество дней просрочки, но и разобраться с тем, какая ставка будет действовать на тот момент, поскольку использовать предыдущие показатели или те, что только планируются к принятию, нельзя.
Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи. Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта.
Как составить претензию на невыполнение условий договора?
Говоря же об исчислении неустойки, все же следует учитывать последний день, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а выполнил таковое фактически.
То есть практика позволяет гражданину сделать два расчета, один с учетом ставки на момент даты, в которую объект должен был быть передан, а другой по ставке на момент фактической сдачи работы. Дольщик сравнивает полученные суммы и выбирает наиболее подходящий вариант.
Подобная процедура не запрещена законом и дает пострадавшим большее преимущество. Однако при выборе также следует учитывать и практику региона, определив, какой порядок расчета поддерживает суд.
Посмотрите видео. Просрочка по ДДУ: подписывать ли соглашение о переносе сроков?
Стоимость услуг юриста по договору долевого участия
| Наименование услуги | Минимальная стоимость в рублях |
|---|---|
| Первичная консультация | Бесплатно первые 20 минут! |
| Первичный анализ дела юристом | Бесплатно! |
| Подготовка исковых заявлений, ходатайств, претензий и др. | от 1 000 рублей |
| Досудебное урегулирование гражданского спора | от 10 000 рублей |
| Ведение клиентского дела в суде | от 20 000 рублей |