Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи
B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.
B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.
Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Основной причиной судебных споров становится неисполнение заемщиком обязательств по оплате ипотеки.
В Центральный районный суд г. Сочи обратилась К. Истица просила передать ей права на квартиру, приобретенную в период брака с М. После развода ответчик не участвовал в оплате кредита. К. самостоятельно погашала ипотеку в соответствии с графиком платежей. Банк не возражал против перевода долговых обязательств. Суд прекратил право собственности ответчика на спорную квартиру, передав недвижимость истице.
Судебная практика по военной ипотеке показывает, что в случае споров решение в большинстве случаев выносится в пользу заемщика. Это связано с тем, что военнослужащие относятся к категории граждан, которым предоставлено право на отсрочку платежей.
Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:
- стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
- квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
- пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
- после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
- переход права собственности регистрируется в Росреестре;
- по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.
На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.
Шаг 3. Покажите квартиру покупателю
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры
Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).
Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).
Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).
Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).
Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.
Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.