Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость в Украине: разъяснения для владельцев домов и квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.
Налог для владельцев домов и квартир в Украине
В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.
При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:
- собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
- владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
- владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.
Налоги при покупке недвижимости в Украине
Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).
Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.
Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:
- 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
- 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
- 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).
Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:
- инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
- инвалиды I или II группы;
- потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.
Какие обязанности возлагаются на продавца во время сделки?
В свою очередь, продавец также несет определенные расходы, а именно:
- Госпошлина (1% от общей стоимости недвижимого имущества).
- Военный сбор (1,5% от общей стоимости объекта).
- Налог на доходы физических лиц (или сокращенно — НДФЛ) от продажи объекта. Размер данного налога зависит от разных факторов, поэтому процент может изменяться.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Нюансы налогообложений квартир, которые продают в 2023 году
Рассматривая вопрос продажи недвижимости в Украине 2023, учесть, что размер налога зависит от типа помещения (жилой или коммерческий вариант) и того, какая по счету продажа объекта на протяжении указанного периода.
- Если речь идет о жилом имуществе, которой продавец владел менее 3 лет, при первой продаже в течение года размер налога ПДФО составит 5% и 1,5% обязательный военный сбор. Если оно было в собственности более 3 лет и это первая его продажа за год – налог ПДФО можно не отдавать. 5% и 18% будет взыматься соответственно, если это вторая или третья продажа за определенный отчетный период.
- Размер суммы сбора за продажу объекта коммерческого типа будет разным (5% или 18%) в зависимости от того, более 3 лет или до 3 лет она была у собственности продавца.
- Налог при продаже квартиры, полученной по наследству в Украине, не предусмотрен, при условии, что это первая продажа в 2023 году или за другой отчетный период. В случае второй и третьей продажи размер ПДФО будет одинаковым – 5% (независимо от того, какой период она была в собственности продавца).
Существует ряд других особенностей продажи квартиры. Каждый отдельный случай требует подробного изучения. Чтобы не тратить свое время и не рисковать своими финансовыми средствами, лучше обратиться изначально за помощью к профессионалам.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Оплата услуг нотариуса
Затраты на услуги нотариуса при покупке квартиры — тема, с которой сталкивается каждый, кто решает купить квартиру на первичном рынке. Покупая квартиру на первичном рынке, зачастую не обойтись без предварительного договора. Здесь следует уточнить, что договор девелопера, заключенный в форме нотариального акта, — это не то же самое, что и предварительный договор. Предварительный договор подписывается как форма обеспечения интересов покупателя и продавца. В нем указывается дата подписания окончательного договора купли-продажи. Предварительный договор может быть подписан или не подписан в форме нотариального акта.
Кто оплачивает предварительный договор у нотариуса, если стороны хотят подписать документ в виде нотариального акта? В правилах не указано, кто несет расходы в таком случае. Чаще всего нотариальные расходы при покупке квартиры у застройщика делятся между покупателем и продавцом. Они включают расходы на подготовку нотариального акта и судебные издержки, связанные, например, с записями в земельном и ипотечном реестрах. Дополнительными расходами, помимо нотариального сбора, являются выписки из нотариального акта. В договор застройщика также должно быть включено заявление в суд о внесении записи в земельный и ипотечный реестр. Кроме того, при подписании нотариального акта взимается НДС от нотариального сбора и сбор за получение нотариального акта.
Какой налог при продаже квартиры платит продавец
Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости описан в ст. 172, а ставки налога можно посмотреть в ст. 167 НКУ.
Процент налога, который должен уплатить владелец при продаже недвижимости зависит от времени владения жильем и количества продаж в течение года. Такая зависимость в 2020 году отражается в следующих ставках:
- срок владения недвижимостью менее 3 лет — налог на доход 5% от суммы договора и военный сбор 1,5%;
- вторая и более продажа за год — налог на доход 5% от суммы договора и военный сбор 1,5%;
- первая продажа за год при условии владения более 3 лет — налог не платится (исключение — недвижимость, полученная по наследству).
Годом считается период с 1 января до 31 декабря, а не 365 дней. Это значит, что если заключить первую сделку в декабре, а вторую — через месяц в январе следующего года, то при сроке владения более 3 лет налог не платится.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Юридические услуги при покупке, продаже квартиры нерезидентом в Украине
Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса оформления недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама покупка пройдет безопасно и гладко.
Что мы предлагаем:
-
Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;
-
Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;
-
Услуги по оформлению покупки, продажи квартиры в Киеве;
-
Оформление права собственности при покупке квартиры;
-
Оформление квартиры в собственность при покупке в ипотеку;
-
Оформление долевой собственности при покупке квартиры;
-
Оформление квартиры в собственность по договору купли продажи;
-
Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;
-
Разработку договора купли-продажи недвижимости;
-
Проверку контрагента;
-
Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;
-
Сопровождение самой сделки;
-
Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.
Почему именно с нами?
-
Все ответы в одном месте;
-
Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;
-
Штат проверенных нотариусов и переводчиков;
-
Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;
-
Гарантия вашей безопасности.
Налог на недвижимость в Украине: разъяснения для владельцев домов и квартир
Тем не менее, стоит отметить, что и была увеличена до 3723 грн.
в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.
При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными.
Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:
- собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
- владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.
- владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
Плата взимается только за квадратные метры, превышающие «лимит». Налоговая льгота на недвижимость не распространяется на квартиры и дома, которые сдаются в аренду при условии официального оформления договора аренды.
Обзор рынка недвижимости
Рынок недвижимости не работает как одно целое. На самом деле он очень структурирован. Условно он делится на 3 вида: первичный, вторичный, а также рынок домов и земельных участков. Продавать могут застройщики или физические лица. Приобретать жилье можно в ипотеку. В условиях войны это наиболее выигрышный вариант, так как 70% сделок сейчас происходит именно благодаря этой опции. Но спрос существенно снижен. Сохраняется тенденция к уменьшению цены в ближайшее время.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Какие налоги должен заплатить покупатель
Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.
Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте.
Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате вышеуказанного сбора, даже если он впервые покупает жильё.
Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».
В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?
Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.
Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:
- 10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
- 15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:
- договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
- акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).